Wie erhalten Vermieter Steuervorteile durch Abschreibung?

Lesedauer: 5 Minuten

Kaufen oder bauen Sie eine Immobilie, welche Sie vermieten, bringt Ihnen das Objekt Einkünfte ein. Diese müssen Sie versteuern. Da sich Ihr Eigentum allerdings durch den Gebrauch abnutzt, sinkt automatisch auch der Wert. Hier greift die sogenannte Abschreibung.

Was eine Abschreibung genau ist und wie Sie von dieser steuerlich profitieren, erfahren Sie hier.

Was wird bei Immobilien als Abschreibung bezeichnet?

Der Begriff Abschreibung ist vorrangig im Rechnungs- und Bilanzwesen beheimatet. Aber auch in der Immobilienbranche hat er Tragweite. Die Abschreibung einer Immobilie kommt Haus- und Wohnungskäufern steuerlich zugute, wenn sie das Objekt nicht selbst nutzen, sondern vermieten.

Neben der Abschreibung ist auch die Bezeichnung Absetzung für Abnutzung (AfA) gängig. Diese macht schon eher kenntlich, was es mit dem sperrigen Begriff auf sich hat.

Wird eine Immobilie bewohnt, nutzt sie sich über die Jahre ab. In der Konsequenz sinkt ihr Wert. Dieser Wertverlust wird zugunsten des Immobilienbesitzers bei den Steuerzahlungen berücksichtigt. Es kommt zu einer steuerlichen Entlastung.

Wie geht eine Abschreibung vonstatten?

Eine Abschreibung kommt immer dann zum Tragen, wenn es sich um ein Wirtschaftsgut handelt, welches seinem Besitzer Einkünfte einbringt. Zudem muss die Nutzung des Gutes – in diesem Fall der Immobilie – planmäßig über ein Jahr betragen. Dies regelt das Einkommensteuergesetz.

Nach Einkommensteuergesetz können Vermieter unter anderem Werbungskosten und Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich geltend machen. Allerdings erfolgt die Absetzung für Abnutzung über mehrere Jahre hinweg. Hier ist demnach Geduld gefragt.

Bedeutet im Klartext: Sie können als Vermieter die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer absetzen, allerdings nicht auf einmal. Stattdessen setzen Sie Jahr für Jahr einen gleichbleibend hohen Teil der Kosten ab. Bei Privatpersonen kann dies schon einmal bis zu 40 oder gar 50 Jahre in Anspruch nehmen.

Die Abschreibung erstreckt sich über den Zeitraum der Nutzungsdauer.

Wann beginnt die Abschreibung?

Ab wann Sie die Absetzung für Abnutzung steuerlich geltend machen können, ist vom Zustand des zu vermietenden Objekts abhängig.

Haben Sie einen Rohbau gekauft, müssen Sie diesen zunächst fertigstellen. Erst dann ist eine Absetzung für Abnutzung möglich. Kaufen Sie ein fertiges Haus, beginnt die Abschreibung mit dem Übergang der Immobilie in Ihr Eigentum. Also im Kalenderjahr der Anschaffung.

Anstelle von kaufen können Sie auch ein Haus bauen, welches Sie anschließend vermieten. In diesem Fall beginnt die Absetzung für Abnutzung im Jahr der Fertigstellung. Eine Immobilie gilt als fertiggestellt, sobald Türen und Fenster eingebaut sind. Ebenso müssen Strom- und Wasseranschlüsse sowie Heizungen und Sanitäranlagen vorhanden sein.

Möchten Sie Ihre bislang eigens genutzte Immobilie vermieten, können Sie ebenfalls von der Absetzung für Abnutzung profitieren. Die Abschreibung beginnt ab dem Zeitpunkt der Vermietung.

Vermieter müssen hierbei jedoch einen Aspekt berücksichtigen. Eine Absetzung für Abnutzung ist in diesem Fall nur noch für die verbleibenden Nutzungsjahre möglich. Ein Beispiel: Haben Sie 20 Jahre in einer Eigentumsimmobilie mit 40 Jahren Abschreibungszeitraum gewohnt, können Sie bei künftiger Vermietung nur noch 20 Jahre abschreiben.

Wie hoch dürfen jährliche Abschreibungen für Neubauten sein?

Um diese Frage beantworten zu können, muss das Wissen vorausgesetzt sein, welche Gebäude als Neubauten definiert werden. Hierzu zählen alle Objekte, welche ab 1925 errichtet wurden.

Die jährlichen Abschreibungen für privat vermietete Neubauten liegen bei 2 %. Der Zeitraum der Abschreibung beträgt 50 Jahre.

Zu welchem Prozentsatz dürfen Altbauen abgeschrieben werden?

Eine Immobilie gilt dann als Altbau, wenn sie vor dem Jahr 1925 fertiggestellt wurde. In diesem Fall ist eine Abschreibung von 2,5 % möglich. Der Abschreibungszeitraum beträgt im Vergleich zum Neubau lediglich 40 Jahre.

Vermieten oder bewohnen Sie eine Denkmalimmobilie, fällt die Absetzung für Abnutzung noch mehr ins Gewicht. Da für den Erhalt von denkmalgeschützten Immobilienmeist höhere finanzielle Kosten anfallen, profitieren Sie auch als Selbstnutzer der Eigentumsimmobilie.

Im Zuge der Absetzung für Abnutzung von Denkmalimmobilien (Denkmal-AfA) können Modernisierung- und Sanierungskosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Der Abschreibungszeitraum beträgt hierbei zwölf Jahre.

Bei denkmalgeschützten Häusern profitieren Eigentümer auch ohne Vermietung von einer Abschreibung.

Welche besonderen Fälle der Abschreibung gibt es?

Nicht immer läuft das Leben nach Plan. Entsprechend kann es auch in Bezug auf die Absetzung für Abnutzung einer Immobilie zu Abweichungen kommen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:

Verkürzte Nutzungsdauer unausweichlich

Kann die Immobilie aus triftigem Grund nicht länger bewohnt werden, verkürzt sich zwangsläufig die Nutzungsdauer. Gründe können beispielsweise enorme Brandschäden oder ein Abriss sein. In diesem Fall ist von Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung die Rede und Sie können den gesamten Restwert abschreiben lassen.

Arbeitszimmer im eigenen Haus eingerichtet

Besitzen Sie ein voll ausgestattetes Arbeitszimmer in Ihrem Eigenheim, können Sie dieses abschreiben lassen. Voraussetzungen sind, dass Sie das Büro für Ihre berufliche Tätigkeit nutzen und das Finanzamt den Raum als Arbeitszimmer anerkennt. Trifft dies zu, können Sie anteilig Absetzung für Abnutzung geltend machen.

Miete im Ortsvergleich zu gering

Eine Absetzung für Abnutzung ist nur dann vollumfänglich möglich, wenn der Mietpreis für die Immobilie angemessen hoch ist. Er darf zwei Drittel der ortsüblichen Miethöhe nicht unterschreiten. Andernfalls können Sie ebenfalls von einer Abschreibung profitieren. Allerdings nicht in vollem Maße.

Enden die Abschreibungen mit dem Immobilienverkauf?

Verkaufen Sie eine Immobilie während der laufenden Nutzungsdauer, übernimmt der neue Eigentümer die Abschreibung nicht. Die Abschreibungen für Abnutzung enden im Monat des Verkaufs, sodass Sie die Absetzung für Abnutzung monatsanteilig noch geltend machen können.

Als Käufer einer noch nicht vollends abgeschriebenen Immobilie müssen Sie eine neue Nutzungsdauer festlegen lassen. Vorausgesetzt natürlich, Sie möchten die Immobilie künftig vermieten. Auch hier liegt die maximale Zeitspanne zur Abschreibung bei 50 Jahren.

Was passiert mit der Abschreibung bei Erbschaft?

Erben gelten laut Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung als offizielle Rechtsnachfolger der verstorbenen Person. Hat Letztere eine Mietimmobilie abschreiben lassen, können Erben an der Absetzung für Abnutzung festhalten. Die Abschreibungen werden im selben Umfang weitergeführt. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie per Schenkung übertragen wird.

Als Käufer einer Mietimmobilie setzen Sie einen neuen Abschreibungszeitraum fest.

Welche verschiedenen Abschreibungsmethoden gibt es?

Wer sich mit der Absetzung für Abnutzung auseinandersetzt, ist mit zahlreichen Fachbegriffen konfrontiert. Aber was bedeuten Termini wie degressiv, linear und Co. in diesem Zusammenhang? Ein kurzer Überblick.

Degressive Abschreibung

Die degressive Absetzung für Abnutzung berücksichtigt kontinuierlich fallende Jahresbeiträge. Diese Art der Abschreibung ist heutzutage allerdings nicht mehr möglich. Lediglich Immobilien, welche vor dem Jahr 2011 gekauft wurden, können auf diese Weise steuerlich geltend gemacht werden.

Lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist der Standard, wenn es um Absetzung für Abnutzung einer Immobilie geht. Wird die Immobilie linear abgeschrieben, bleiben die steuerlichen Vorteile Jahr und Jahr konstant. 

Planmäßige Abschreibung

Von einer planmäßigen Absetzung für Abnutzung ist die Rede, wenn diese über einen bestimmten, im Vorfeld festlegten Zeitraum erfolgt. Hierbei handelt es sich um die planmäßige Nutzungsdauer der Immobilie, welche meist gesetzlich geregelt ist.

Außerplanmäßige Abschreibung

Sinkt die Immobilie unvorhergesehen im Wert, beispielsweise durch einen Brand oder ähnliche Beschädigung, kann zum Teil eine außerplanmäßige Abschreibung erfolgen. Hierbei muss es sich jedoch um einen langfristigen Schaden handeln, welcher nicht kurze Zeit später wieder behoben ist.

Stütz Immotax erklärt: So können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie berechnen

Möchten Sie als Vermieter von Abschreibungen profitieren, können Sie auf sogenannte AfA-Tabellen zurückgreifen. Diese veröffentlicht das Bundesministerium für Finanzen.

Wichtig zu beachten, wenn Sie die Absetzung für Abnutzung Ihrer Immobilie berechnen möchten: Lediglich der Wertverlust der Immobilie ist relevant. Abschreibungen von Grundstücken sind nicht möglich, da diese für gewöhnlich keinem Wertverlust unterliegen.

Sie möchten auf der sicheren Seite und gut beraten sein? Wir von Stütz Immotax helfen Ihnen in Ihrem Anliegen weiter. Mit Expertise zeigen wir Ihnen die Vorteile des Immobilienkaufs als Kapitalanlage auf.

Wo verbergen sich Risiken, wo Chancen? In einem unverbindlichen Beratungsgespräch beantworten wir Ihnen diese und alle weiteren Fragen gern. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Termin.

FAQ

Was bedeutet Absetzung für Abnutzung einfach erklärt?

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, zahlt Steuern auf die Einkünfte. Da die Immobilie im Laufe der Zeit aufgrund von Abnutzung an Wert verliert, wird dies steuerlich berücksichtigt. Vermieter profitieren von der sogenannten Abschreibung.

In welcher Höhe kann ich Baukosten steuerlich geltend machen?

Als Vermieter eines Neubaus können Sie jährlich 2 % steuerlich geltend machen. Die Absetzung für Abnutzung erfolgt über einen Zeitraum von insgesamt 50 Jahren.

Wie lange ist die Abschreibung einer Immobilie möglich?

Für gewöhnlich liegt der Zeitraum der Absetzung für Abnutzung zwischen 40 und 50 Jahren. Bei Altbauten ist die Zeitspanne meist weniger lang. Neubauten gelten hingegen erst nach vollen 50 Jahren als vollständig abgeschrieben.

Wir sind für Sie da!

Haben Sie weitere Fragen? Nehmen Sie einfach über das Kontaktformular oder telefonisch Kontakt zu uns auf.

07231 / 35 50 77