Das eigene Haus auf dem eigenen Grundstück bauen. Dieser Traum geht nur dann in Erfüllung, wenn die finanziellen Mittel gegeben sind. Doch häufig fallen Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten einfach zu hoch aus. Auch die Zinsen, welche heutzutage von Banken auf Baukredite erhoben werden, sind für viele Familien mit Eigenheimwunsch kaum noch tragbar. Wer sich den Traum des Eigenheims dennoch erfüllen möchte, kann unter anderem nach einem Erbpachtgrundstück Ausschau halten. Diese werden häufig von Kommunen, Kirchen und Stiftungen ausgeschrieben und locken mit kostengünstigen Finanzierungsmöglichkeiten. Denn mit einer Immobilie auf einem Grundstück in Erbpacht lassen sich die hohen Kosten für eigenes Bauland einsparen.

Aber was genau wird unter einem Erbpachtgrundstück verstanden? Und für wen lohnt sich der Bau einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück? Hier erhalten Sie alle wissenswerten Informationen über die üblichen Vertragslaufzeiten, Konditionen und Kosten eines Erbpachtgrundstückes.

Was ist ein Erbpachtgrundstück?

Wollen Sie ein Eigenheim auf eigenem Grund und Boden errichten, kommen immense Kosten auf Sie zu. Diese lassen sich in Teilen reduzieren, wenn Sie sich für ein Erbpachtgrundstück entscheiden. Bei einem Erbpachtgrundstück handelt es sich um Bauland, welches Sie nicht kaufen, sondern lediglich für eine gewisse Zeitspanne an Jahren pachten und nutzen. Ihnen gehört somit alles, was Sie auf dem Boden errichten, nicht aber das Grundstück selbst.

Entscheiden Sie sich für ein Erbpachtgrundstück, müssen Sie in erster Linie lediglich die Kosten für den Hausbau tragen. Die Kosten für den Grundstückskauf entfallen. Jedoch wird ähnlich wie zur Miete ein Pachtzins fällig, welcher monatlich oder jährlich an den Verpächter des Erbpachtgrundstückes zu entrichten ist. Wie hoch die Kosten für ein Erbpachtgrundstück sind, lesen Sie in Kapitel 6.

Das sogenannte Erbbaurecht gibt es in Deutschland seit 1919. Heute ist die Verpachtung von Baugrundstücken meist unter dem Begriff „Erbbaurecht“ bekannt, aber auch die Bezeichnung „Erbpacht“ ist durchaus noch gängig. Das Erbbaurecht ist vor allem für jene Personen interessant, welche ein geringes Einkommen erhalten und sich den Traum vom Eigenheim anderweitig nicht erfüllen könnten.

Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?

Häufig sind es Kirchen, Stiftungen, Gemeinden oder Kommunen, welche ein Erbpachtgrundstück zur Verfügung stellen. Aber auch private Grundstückseigentümer können als Pächter von Erbpachtgrundstücken infrage kommen.

Wollen Sie Ihr Eigenheim auf einem Erbpachtgrundstück errichten, muss zunächst das Pachtverhältnis notariell beglaubigt werden. Hierfür schließen Sie als sogenannter Erbbaurechtnehmer mit dem Grundstückseigentümer im Beisein eines Notars einen Erbpachtvertrag ab. Offiziell hinterlegt wird Ihr Erbbaurecht anschließend im Grundstücksgrundbuch sowie im Erbbaugrundbuch. Der Vertrag sowie die Eintragungen sichern Ihnen als Erbbaurechtnehmer das Recht zu, das Erbpachtgrundstück für eigene Bauprojekte nutzen zu dürfen.

Wie lange Sie das Erbpachtgrundstück nutzen können und welche Optionen nach Ablauf des Vertrages offen stehen, erfahren Sie in den nachfolgenden Kapiteln 3 und 4.

Wie lange können Sie auf einem Erbpachtgrundstück wohnen?

Mit Abschluss des Erbpachtvertrages geht das Erbpachtgrundstück nicht in Ihren persönlichen Besitz über. Sie dürfen dieses lediglich nutzen und bebauen. Wie lange Ihnen dieses Recht zusteht, wird im Erbpachtvertrag festgehalten. Hierbei handelt es sich stets um einen befristeten Zeitraum, meist im Rahmen zwischen 33, 66 oder 99 Jahren. Spätestens nach 99 Jahren endet ein Erbpachtvertrag.

Eine Verlängerung der Vertragslaufzeit ist durchaus möglich, sollte mit dem Grundstückseigentümer jedoch frühzeitig besprochen werden. Meist stimmen Gemeinden und Stiftungen einer Verlängerung des Erbpachtvertrages zu.

Vergleichsweise selten tritt der Fall ein, dass Grundstückseigentümer den Erbpachtvertrag frühzeitig kündigen. Dies ist in der Regel nur dann möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Beispielsweise kann der Grundstückseigentümer von seinem Sonderkündigungsrecht, dem sogenannten Heimfall, Gebrauch machen, wenn Sie als Erbbaurechtnehmer den Pachtzins nicht fristgerecht zahlen. Auch Eigenbedarf oder die offensichtliche Verwahrlosung des Grundstücks können dem Grundstückseigentümer als Grundlage dienen, die Rückübertragung des Erbpachtgrundstückes zu verlangen. Gerechtfertigt ist eine solche Forderung allerdings nur dann, wenn die entsprechenden möglichen Gründe für eine Rückübertragung im Erbpachtvertrag festgehalten wurden.

Was passiert nach Ablauf des Vertrages mit dem Erbpachtgrundstück?

Der Vertrag über ein Erbpachtgrundstück ist auf maximal 99 Jahre begrenzt. Ist die im Vorfeld festgelegte Vertragslaufzeit vorüber und der Vertrag über das Erbpachtgrundstück wird nicht verlängert, kommen mehrere Optionen infrage, wie mit dem Grundstück weiter verfahren wird. Unter anderem ist es möglich, dass die Immobilie, welche sich auf dem Erbpachtgrundstück befindet, in das Eigentum des Grundstücksbesitzers übergeht. Dieser muss Sie als ehemaligen Erbbaurechtnehmer jedoch dafür entschädigen.

In der Regel beträgt die fällige Summe mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes. Nehmen Sie das Angebot des Grundstückseigentümers nicht an, entfällt Ihr Anrecht auf eine Entschädigungszahlung. Sinnvoll ist es daher, bereits im Vorfeld eine fixe Entschädigungssumme im Erbpachtvertrag festzuhalten. So erhalten beide Parteien nach Ablauf des Vertrages das, was ihnen rechtmäßig zusteht.

Eine weitere Option, welche ebenfalls im Vorfeld vertraglich geregelt werden kann, ist die Kaufoption. Beabsichtigen Sie oder nachfolgende Generationen, das Erbpachtgrundstück nach Ablauf des Vertrages zu kaufen, sollten Sie Ihr Interesse dem Grundstückseigentümer am besten noch vor Vertragsabschluss kundtun. Willigt der Grundstückseigentümer ein, lässt sich in dem Vertrag ein Vorkaufsrecht formulieren. Dieses berücksichtigt Sie bzw. spätere Generationen nach Ablauf des Vertrages als ersten infrage kommenden Käufer des Grundstücks.

Können Sie Ihr Erbpachtgrundstück an Dritte verkaufen?

Haben Sie Ihre Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück errichtet, können Sie diese Immobilie selbstverständlich verkaufen. Das Grundstück, auf welchem sich das Wohnobjekt befindet, geht jedoch nicht in den Besitz des neuen Käufers über. Das Grundstück bleibt weiterhin an den Erbpachtvertrag und dessen Laufzeit gebunden.

Bedeutet: Verkaufen Sie Ihre Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück, ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Den abgeschlossenen Erbpachtvertrag muss der Käufer jedoch in seiner bestehenden Form übernehmen, samt der verbliebenden Vertragslaufzeit.

Mitsprache beim Verkauf genießt der Grundstückseigentümer allemal. Nicht nur müssen Sie sich vor dem Verkauf Ihrer Immobilie meist das Einverständnis des Pächters einholen. Auch kann dieser sein im Vorfeld angemeldetes Vorkaufsrecht geltend machen und die Immobilie selbst erwerben. Dürfen Sie das Haus auf dem Erbpachtgrundstück an Dritte verkaufen, liegt das letzte Wort in wenigen Fällen dennoch beim Grundstückseigentümer. Zweifelt dieser die Liquidität des potenziellen Käufers an, darf er den Verkauf der Immobilie auf seinem Erbpachtgrundstück verweigern.

Was kostet ein Erbpachtgrundstück?

Der große Vorteil eines Erbpachtgrundstücks ist, dass dieses Sie nichts kostet. Als Erbbaurechtnehmer und Bauherr müssen Sie lediglich für die Kosten der Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück aufkommen, nicht aber für das Grundstück im Allgemeinen.

Dass ein Erbpachtgrundstück nichts kostet, ist jedoch auch nicht in Gänze richtig. Zwar sparen Sie sich die Kosten für den Grundstückskauf, dennoch müssen Sie in regelmäßigen Abständen für den Erbbauzins aufkommen. Diesen zahlen Sie monatlich oder jährlich als eine Art Miete an den Grundstückseigentümer. Im Gegenzug dürfen Sie dessen Erbpachtgrundstück bewohnen und nutzen.

Wie viel ein Erbpachtgrundstück letztlich kostet, hängt von dem vereinbarten Erbpachtzins ab. Dieser wird von Ihnen als Erbbaurechtnehmer gemeinsam mit dem Grundstückseigentümer im geschlossenen Vertrag festgehalten. In der Regel orientiert sich der Erbpachtzins am Grundstückswert der gepachteten Bodenfläche, sodass sich eine Summe von drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr ergibt. Diesen Zinssatz können beide Parteien gleichermaßen verhandeln und festlegen.

Die Höhe des Zinssatzes kann im Laufe der Jahre angepasst werden. Hierbei ist von der sogenannten Wertsicherungsklausel die Rede, welche in vielen Erbpachtverträgen zu finden ist. Beinhaltet der Vertrag über das Erbpachtgrundstück eine solche Wertsicherungsklausel, wird der Erbbauzins in regelmäßigen Abständen an die Inflation sowie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts angepasst. Mindestens drei Jahre müssen zwischen den jeweiligen Anpassungen jedoch vergehen.

Neben den Pachtkosten für das Erbpachtgrundstück kommen auf Sie als Erbbaurechtnehmer weitere Kosten zu. Ebenfalls tragen müssen Sie die Erschließungskosten, die Grunderwerbssteuer sowie die zu zahlenden Beiträge für die Gebäudeversicherung.

Welche Vorteile hat ein Erbpachtgrundstück?

Ein Erbpachtgrundstück lockt als günstige Alternative zum Grundstückskauf. Aber ist es das wirklich? Ein Blick auf die Vorteile zeigt: Ja, das ist es durchaus. Denn wer wenig Eigenkapital zur Erfüllung des Eigenheim-Traums beisteuern kann, bekommt mit einem Erbpachtgrundstück dennoch die Chance geboten.

Sie sparen sich als Erbbaurechtnehmer die Kosten für einen teuren Grundstückskauf und müssen lediglich für den regelmäßig fälligen Erbbauzins aufkommen. Übermäßig viel Eigenkapital ist hierfür nicht vonnöten. Meist kommen Ihnen gemeinnützige Organisationen und Kirchen in der Höhe des Zinssatzes gar entgegen, wenn Sie als junge Familie mit Kindern auf einem Erbpachtgrundstück bauen wollen.

Ebenso von Vorteil: Die vertraglich vereinbarten Erbpachtzinsen sind meist deutlich geringer als jene Zinsen, welche Sie für einen Baukredit zahlen müssten. Durch die langen Vertragslaufzeiten von maximal 99 Jahren kommt Ihnen als Pächter eines Erbpachtgrundstücks zudem eine gewisse Planungssicherheit zugute.

Möchten Sie Ihre Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück vermieten, verkaufen oder vererben, ist dies ebenfalls möglich. Da es sich um Ihr Eigentum handelt, genießen Sie freie Verfügungsgewalt. Jedoch ist der Grundstückseigentümer zur Mitsprache berechtigt.

Sobald der Vertrag über das Erbpachtgrundstück ausläuft, stehen Sie oder spätere Generationen keinesfalls mit leeren Händen da. Der Grundstückseigentümer ist dazu verpflichtet, mit Auslaufen des Vertrages Sie für die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück zu entschädigen. In der Regel beläuft sich die Höhe der Entschädigungszahlung auf zwei Drittel des Immobilienwertes.

Welche Nachteile hat ein Erbpachtgrundstück?

Auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen, mag auf den ersten Blick verlockend klingen. Jedoch sind vor der finalen Entscheidung nicht nur die Vorteile eines Erbpachtgrundstücks zu betrachten. Auch die Nachteile können gewichtig sein. Beispielsweise sollten Sie sich vor Augen führen, dass Ihnen das Grundstück, auf welchem Sie Ihr Zuhause errichten wollen, lange Zeit oder gar niemals gehören wird. Es bleibt Eigentum des Erbpachtgebers.

Dieser genießt zudem Mitspracherecht in schier allen Belangen. Wollen Sie die Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück verkaufen, darf der Grundstückseigentümer aus triftigen Gründen Veto gegen den potenziellen Käufer einlegen. Ist es im Erbpachtvertrag festgehalten, kann der Grundstückseigentümer zudem von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Ebenfalls nachteilig kann sich die lange Vertragslaufzeit mit den daran gekoppelten Ratenzahlungen auswirken. In der Regel zahlen Sie ein Erbpachtgrundstück länger ab als einen Kredit bei einem Grundstückskauf. Da in vielen Verträgen zudem die sogenannte Wertsicherungsklausel vorhanden ist, ist obendrein eine regelmäßige Erhöhung des Erbbauzinses möglich sowie üblich. Dies macht sich in einer höheren monatlichen Belastung für Sie bemerkbar.

Als weiterer Nachteil kann angesehen werden, dass Sie den vollen Wert der Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück niemals ausgezahlt bekommen. Läuft der Erbpachtvertrag aus, muss Sie der Grundstückseigentümer mit zwei Dritteln des Verkehrswertes entschädigen. Mehr Geld erhalten Sie in der Regel nicht. Lehnen Sie die Geldsumme ab, gehen Sie unterdessen gänzlich leer aus.

Vorteile	Nachteile
kein hohes Eigenkapital nötig	Erbpachtgeber bleibt Grundstückseigentümer
Erbpachtzinsen meist günstiger als Baukreditzinsen	Mitspracherecht des Erbpachtgebers
Planungssicherheit durch Vertragslänge	lange Laufzeit der Ratenzahlungen
Vermietung, Verkauf & Vererbung möglich	regelmäßige Erhöhung Erbbauzins üblich
Entschädigungszahlung nach Vertragsende	keine Auszahlung des gesamten Immobilienwerts

Wie zeigt Ihnen Stütz Immotax auf, wann sich ein Erbpachtgrundstück für Sie lohnt?

Ein Haus auf eigenem Grund und Boden zu errichten ist eine kostspielige Angelegenheit, welche fachkundiger Planung bedarf. Stehen Ihnen für den Erwerb eines Baugrundstückes nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung, müssen Sie Ihren Traum des Eigenheims jedoch nicht gleich platzen lassen. Wir von Stütz Immotax beraten und unterstützen Sie gern.

Ein Erbpachtgrundstück lohnt sich für all jene Personen und Familien, welche sich Grundstück und Immobilie nicht zur selben Zeit leisten können. Sei es aufgrund zu hoher Grundstückspreise in Ballungszentren oder zu hohen Baukreditzinsen. Mit Expertise und Erfahrung zeigt Ihnen unser Team auf, ab welchem Zeitpunkt ein Erbpachtgrundstück für Sie interessant sein könnte. Grundsätzlich sollten die summierten Erbpachtzinsen natürlich stets unter den tatsächlichen Kosten eines alternativen Grundstückserwerbs liegen.

Gern zeigen wir Ihnen auf, wie Sie Ihr Eigenkapital bestmöglich investieren und auf welche Vertragskonditionen Sie in jedem Fall Wert legen sollten. Hierzu zählt beispielsweise ein schriftlich festgehaltenes Vorverkaufsrecht, welches Sie im Falle eines angestrebten Grundstücksverkaufes als Käufer priorisiert. Ebenso ist eine angemessene Entschädigungssumme zu beziffern, sollte der Erbpachtvertrag vorzeitig gekündigt werden oder nach Auslaufen nicht verlängert werden.

Wir von Stütz Immotax stehen Ihnen jederzeit gern für Fragen rund um das Thema Erbpachtgrundstück zur Verfügung und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

FAQ

Was bedeutet Erbpachtgrundstück?

Wer sich ein eigenes Baugrundstück nicht leisten kann oder möchte, kann ein Erbpachtgrundstück pachten. Sie zahlen monatlich oder jährlich einen vertraglich festgelegten Erbpachtzins und können das fremde Grundstück für den Bau Ihres Eigenheims nutzen.

Lässt sich ein Erbpachtgrundstück erwerben?

Ein Erbpachtgrundstück ist durchaus käuflich, jedoch muss der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen. Sinnvoll ist es, bereits im Vertrag ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu formulieren, welches Sie als Käufer priorisiert.

Wann ergibt ein Erbpachtgrundstück Sinn?

Mit einem Erbpachtgrundstück können Sie die Kosten für einen Grundstückskauf einsparen. Demnach ergibt ein Erbpachtgrundstück vor allem für Personen und Familien mit geringem Einkommen und wenig Eigenkapital Sinn, welche sich dennoch den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen.