Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist groß. Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, ist schnelles Handeln gefragt. Andernfalls könnten sich Mitinteressenten das Haus oder die Wohnung  Ihrer Begierde schnappen und Sie gehen leer aus. Was aber, wenn der Zeitpunkt des Hauskaufes nicht sonderlich gut in Ihre Lebens- und Finanzpläne passt?

Mit einem Vorvertrag lässt sich diese Problematik lösen. Wir von Stütz Immotax erklären Ihnen, in welchen Situationen ein solcher Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll ist. Außerdem erfahren Sie, welche Bedingungen der Vertrag in jedem Fall berücksichtigen sollte.

Wozu dient ein Vorvertrag beim Immobilienkauf?

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf kommt immer dann zustande, wenn der Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages noch nicht absehbar ist. Haben Sie sich beispielsweise für den Hauskauf entschieden, arbeiten derzeit aber noch am Finanzierungsplan? Dann können Sie sich mit einem Vorvertrag die Immobilie sichern.

Der Vorvertrag wird zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem potenziellen Käufer geschlossen. Durch die Unterschrift verpflichten sich beide Parteien zum Abschluss des Kaufvertrages. Sie haben das Objekt demnach noch nicht gekauft, unterliegen jedoch dem Zwang zum Vertragsabschluss zu einem späteren Zeitpunkt.

Der Vorvertrag beim Hauskauf ist unter keinen Umständen mit einer Reservierungsbestätigung zu verwechseln. Eine solche Bestätigung genießt für gewöhnlich keine Rechtssicherheit und ist somit weder für Verkäufer noch Käufer bindend. Anders sieht es bei einem Vorvertrag aus.

In welchen Fällen ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Natürlich sollten Sie einen Immobilienkauf niemals ins Auge fassen, wenn dessen Ausgang gänzlich ungewiss ist. Bedeutet: Ohne realistischen Finanzierungsplan ist von einem Abschluss eines Vorvertrages in jedem Fall abzuraten.

Denn können Sie die Vertragsbedingungen nicht erfüllen, begehen Sie Vertragsbruch. Als Konsequenz daraus sehen Sie sich am Ende womöglich mit einer vom Vertragspartner eingeforderten Schadenersatzzahlung konfrontiert.

Sinnvoll ist ein Vorvertrag dann, wenn es vor dem tatsächlichen Hauskauf nur noch kleine Hürden zu überwinden gilt. Beispielsweise wenn Sie als Käufer in spe auf die Ausstellung fehlender behördlicher Genehmigungen warten. Oder Sie mit Ihrer Bank die Kaufpreis-Finanzierung final strukturieren möchten.

Aber auch für Verkäufer von Immobilien kann ein Aufschub des Kaufvertrages in Form eines Vorvertrages sinnvoll sein. Beispielsweise im Falle einer Erbschaft.

Was halten Käufer und Verkäufer im Vorvertrag fest?

Ein Vorvertrag beim Hauskauf beinhaltet im Grunde genommen ähnliche Punkte wie der abschließende Kaufvertrag. Schriftlich im Vorvertrag festgehalten werden:

• Vertragspartner: Verkäufer und Käufer der Immobilie müssen namentlich genannt sein.
• Objektbezeichnung: Die im Grundbuch hinterlegte Grundstücksnummer und Flurnummer müssen genannt werden.
• Kaufpreis: Verkäufer und Käufer sind sich über den finalen Immobilienpreis einig.
• Zahlungsmodalitäten: Verkäufer und Käufer legen sich auf eine Bezahlmethode fest.

Neben diesen Angaben verlangt ein Vorvertrag beim Hauskauf nach weiteren Auskünften. Diese sollen sowohl Verkäufer als auch Käufer der Immobilie an ihre Pflicht zur Erfüllung der Vertragsvereinbarung erinnern. Hierzu gehören:

• Voraussetzungen für Vertragsabschluss: Verkäufer und Käufer sind sich über die Bedingungen für den Abschluss des Kaufvertrages einig.
• Gültigkeit: Der Vorvertrag besitzt eine Frist und gibt vor, bis wann der Kaufvertrag abgeschlossen sein muss.
• Bedingungen für Rücktritt: Verkäufer und Käufer kennen ihre Pflicht zur Vertragserfüllung.
• Vertragsstrafe: Verkäufer und Käufer sind sich über die Konsequenzen bei Vertragsbruch einig.

Vorvertrag Hauskauf: Sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren

Ein Vorvertrag beim Hauskauf stellt sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer eine hohe Sicherheit dar. Er dient für beide Vertragsparteien als Absicherung, am Ende das zu bekommen, wonach gestrebt wird. Die Vorteile für Verkäufer und Käufer im Überblick.

Verkäufer	Käufer
verbindliche Zusage des Käufers	verbindliche Zusage des Verkäufers
feste Vertragskonditionen	feste Vertragskonditionen
Planungssicherheit	ausreichend Zeit für Behördengänge und Finanzplanung

Muss ein Vorvertrag beim Hauskauf notariell beglaubigt sein?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, können Sie mit dem Verkäufer jederzeit und in jeglicher Form eine Übereinkunft treffen. Ob mündlich ausgesprochen samt Handschlag oder schriftlich festgehalten mit Unterschrift.

Auch einen formellen Vorvertrag zum Hauskauf können Sie aufsetzen und unterzeichnen. Allerdings hat all dies ohne Beurkundung vor Gericht keinen Bestand. Auch verpflichtet es keinen der Vertragspartner zur Einhaltung.

Denn im Zuge eines notariellen Kaufvertrages muss auch der Vorvertrag beim Hauskauf notariell beglaubigt sein. § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sieht eine Notarpflicht für getätigte Immobiliengeschäfte wie etwa den Hauskauf vor.

Nur, wenn der Vorvertrag beim Hauskauf notariell beurkundet ist, besteht eine ausreichende Rechtssicherheit. Und nur dann wird der Vertrag im Streitfall vor Gericht anerkannt.

Entstehen beim Abschluss eines Vorvertrages Kosten?

Lassen Sie den Vorvertrag zum Hauskauf von einem Notar beurkunden, entstehen unumgängliche Kosten. Die anfallenden Gebühren beim Notar werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bestimmt. Ebenso richten sie sich nach dem Geschäftswert des Objekts.

Für Beurkundungen beim Notar müssen Sie mit einem doppelten Gebührensatz rechnen, hinzu kommt die Mehrwertsteuer. Wer die anfallenden Kosten für den Vorvertrag beim Hauskauf übernimmt, ist gesetzlich nicht geregelt. Darüber müssen sich Verkäufer und Käufer der Immobilie in privatem Rahmen einigen.

Ist ein Rücktritt vor Abschluss des Hauptvertrages möglich?

Ein notariell beglaubigter Vorvertrag zum Hauskauf ist rechtlich bindend. An dieser Stelle sei noch einmal auf den Zwang zum Vertragsabschluss hingewiesen. Allerdings ist dieser Zwang nicht gänzlich wörtlich zu nehmen. Denn eine Aufhebung des Vertrages ist durchaus möglich.

Für die Aufhebung oder den Rücktritt vom geschlossenen Vertrag kommen mehrere Beweggründe infrage. Werden beispielsweise im Vorvertrag festgehaltene Bedingungen nicht erfüllt, darf die darunter leidende Vertragspartei ihren Rücktritt anmelden. Eine Schadensersatzleistung wird in diesem Fall nicht fällig.

Tritt jedoch eine Vertragspartei trotz erfüllter Bedingungen zurück, kann der zurückgelassene Vertragspartner Schadensersatz einfordern. In welchem Rahmen dieser zu leisten ist, ist im Vorvertrag zum Hauskauf festgehalten.

Ebenso ist die Auflösung eines Vorvertrages ohne Schadenersatz möglich, wenn keine Geschäftsgrundlage besteht. Dies trifft beispielsweise zu, wenn:

• der Vorvertrag unzumutbare Bedingungen enthält
• der Käufer zahlungsunfähig ist
• eine sicher geglaubte Finanzierung abgesagt wird
• die Immobilie beschädigt wird
• eine Vertragspartei in einen Unfall mit schwerwiegenden Folgen verwickelt ist
• eine Vertragspartei stirbt

FAQ

Ist ein Vorvertrag mit Kosten verbunden?

Lassen Sie einen Vorvertrag von einem Notar beglaubigen, fallen hierfür Kosten an. Die Höhe der Kosten wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bestimmt. Rechnen müssen Sie mit mindestens 120 € zuzüglich Mehrwertsteuer.

Muss ein Vorvertrag vom Notar beurkundet sein?

Um rechtskräftig zu sein, muss ein Notar den Vorvertrag zum Hauskauf beurkunden. Dies regelt § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Andernfalls besteht keine Rechtssicherheit.

Ist ein Vorvertrag rechtlich bindend?

Ist der Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer nicht notariell beurkundet, ist er rechtlich nicht bindend. Sobald jedoch eine notarielle Beurkundung vorliegt, müssen beide Parteien die im Vorvertrag festgelegten Bedingungen erfüllen.