Immobilien zählen zu den lukrativsten Kapitalanlagen. Trotz Inflation verlieren sie nicht an Wert und stellen für Generationen eine finanzielle Absicherung dar. Möchten Sie in Ihrem Eigentumsobjekt nicht wohnen, sondern es vermieten oder verkaufen, können Sie daraus Gewinn schöpfen. In diesem Fall nutzen Sie die Immobilie als Renditeobjekt.

Fragen Sie sich nun, welche Art von Immobilie als Renditeobjekt geeignet ist? Oder wie viel Geld Ihre Immobilie Ihnen als Renditeobjekt einbringen kann? Wir von Stütz Immotax haben die Antworten.

Was ist ein Renditeobjekt?

Um den Begriff Renditeobjekt definieren zu können, ist es zunächst sinnvoll, sich das Wort Rendite genauer anzuschauen. Von einer Rendite ist die Rede, wenn die finanziellen Einnahmen die Ausgaben übersteigen und ein Gewinn erzielt wird.

Bei einem Renditeobjekt handelt es sich demnach um eine Immobilie, die dem Eigentümer Gewinn einbringen soll. Hierzu können Sie entweder eine Immobilie kaufen und vermieten. Oder Sie entscheiden sich dafür, eine Immobilie zu kaufen und durch Sanierung und Renovierung aufzuwerten. Anschließend lässt sich die Immobilie gewinnbringend weiterverkaufen.

Eine dritte Variante besteht ebenfalls. Diese setzt sich aus den beiden oben genannten Optionen zusammen. Denn möglich ist es auch, eine Immobilie zu kaufen, einige Jahre zu vermieten und später zu verkaufen.

Ist jede Immobilie als Renditeobjekt geeignet?

Jede Immobilie kann ein Renditeobjekt sein. Wichtig ist, dass Sie als potenzieller Käufer bzw. späterer Eigentümer die Vor- und Nachteile der jeweiligen Immobilienart kennen. Wir von Stütz Immotax fassen diese für Sie übersichtlich zusammen.

Wohnung als Renditeobjekt

Entscheiden Sie sich für eine einzelne Wohnung als Renditeobjekt, müssen Sie beim Immobilienkauf vergleichsweise wenig Geld investieren. Allerdings sind die laufenden Kosten nicht zu unterschätzen. Dazu zählen unter anderem Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie die Kreditraten. All diese Kosten müssen durch die Mieteinnahme gedeckt sein, um eine Rendite zu erzielen.

Zinshaus als Renditeobjekt

Wesentlich mehr Rendite versprechen Immobilien mit mehreren Mietparteien, die sogenannten Zinshäuser. Zwar müssen Sie für den Immobilienkauf tiefer in die Tasche greifen, haben jedoch ein geringeres Ausfallrisiko. Denn kann eine Mietpartei einmal nicht zahlen, bedeutet dies keinen kompletten Einnahmeausfall. Das Geld der übrigen Mieter erhalten Sie weiterhin.

Ferienhaus als Renditeobjekt

Ebenfalls möglich ist es, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als Renditeobjekt zu nutzen. In diesem Fall kommt es vor allem auf die Lage der Immobilie an. Je nach Region kann ein hohes Ausfallrisiko drohen, wenn beispielsweise außerhalb der Saison keine Nachfrage besteht. Als Vorteil sind hingegen die überdurchschnittlich hohen Mieten zu nennen, die Sie als Eigentümer einer Ferienimmobilie verlangen können.

Bürogebäude als Renditeobjekt

Auch Gewerbeimmobilien bieten sich für Investoren als Renditeobjekte an. Diese versprechen höhere Renditen als Wohnungen und Zinshäuser, sind jedoch mit einem gewissen Risiko behaftet.

Zum einen sind der Kaufpreis und die laufenden Kosten hoch. Zum anderen stellen Unternehmen meist recht anspruchsvolle Mieter dar. Um die Immobilie als Büro nutzen zu können, müssen Grundriss und Ausstattung den jeweiligen Vorstellungen entsprechen.

Renditeobjekt	Vorteile	Nachteile
Wohnung	geringer Kaufpreis geringer Verwaltungsaufwand	hohes Ausfallrisiko
Zinshaus	hohe Rendite möglich geringes Ausfallrisiko	hoher Kaufpreis großer Verwaltungsaufwand
Ferienhaus	hohe Rendite möglich Eigennutzung möglich	großer Verwaltungsaufwand hohes Ausfallrisiko je nach Region
Bürogebäude	hohe Rendite möglich	hoher Kaufpreis anspruchsvolle Mieter

Wohnungen oder Häuser: Sind alle Immobilien als Kapitalanlage gleichwertig?

Wie in Kapitel 2 erläutert, kommt als Renditeobjekt jede Art von Immobilie infrage. Selbst Einkaufszentren und ganze Wohnanlagen machen sich wohlhabende Investoren als Renditeobjekte zunutze. Im privaten Rahmen stehen Wohnungen und Häuser im Fokus.

Ob Sie sich als Käufer eher für eine Wohnung oder ein Haus entscheiden, hängt von mehreren Faktoren ab. Im Vergleich sind Wohnungen preislich attraktiver, da Sie weniger Fläche bezahlen müssen. Der Bedarf an einzubringendem Eigenkapital ist geringer.

Allerdings versprechen Häuser höhere Renditen, da Sie mehr Mieter darin unterbringen können. Häuser sind demnach für Sie als Immobilienbesitzer ertragreicher.

Wie lässt sich aus einem Renditeobjekt die Rendite berechnen?

Um die Rendite einer Immobilie zu ermitteln, wird gern der Mietpreismultiplikator herangezogen. Dieser basiert auf der einfachen Formel Mietpreismultiplikator (in Jahren) = Kaufpreis / Jahreskaltmiete.

Berücksichtigen Sie unbedingt, dass der Kaufpreis der Immobilie noch weitere Kosten umfasst. Beispielsweise mögliche Maklergebühren sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Ebenso sind von Ihnen die Grunderwerbssteuer und Kosten für notwendige Renovierungsarbeiten zu tragen.

Noch aussagekräftiger ist die Nettorendite. Diese berücksichtigt die jährlichen Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten. Die entsprechende Formel lautet hierfür Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).

Welchen Steuervorteil bringt ein Renditeobjekt mit sich?

Kaufen Sie eine Immobilie, um diese zu vermieten, können Sie als Eigentümer von steuerlichen Vorteilen profitieren. Denn ein Teil des Kaufpreises lässt sich in diesem Fall von der Steuer absetzen.

Zu verdanken haben Sie den Steuervorteil der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Vermieten Sie eine Wohnimmobilie, können Sie jährlich zwei Prozent des Kaufpreises geltend machen. Der Grundstückswert wird bei der sogenannten Abschreibung nicht berücksichtigt. Bei vermieteten denkmalgeschützten Immobilien ist der Steuervorteil noch höher.

Stütz Immotax erklärt: Worauf ist beim Kauf einer Immobilie zu achten?

Möchten Sie in ein Renditeobjekt investieren, steht vor dem Finanzierungsplan die Suche nach einem geeigneten Objekt im Raum. Damit Sie wissen, worauf es bei einer Immobilie ankommt, haben wir von Stütz Immotax die wichtigsten Aspekte zusammengefasst.

Lage

Legen Sie bei Ihrer Immobiliensuche Wert auf eine attraktive und florierende Lage. Eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist genauso wichtig wie eine lebhafte Innenstadt mit Einkaufsmöglichkeiten. Ebenso können Schulen und Arztpraxen relevant sein. In strukturstarken Regionen lassen sich Immobilien leichter und zu besseren Konditionen vermieten.

Bauzustand

Nehmen Sie das Objekt Ihres Interesses genau unter die Lupe, am besten mit einem Immobiliensachverständigen an Ihrer Seite. Dieser kann auf mögliche Mängel aufmerksam machen. Etwa auf schlecht isolierte Fenster oder veraltete Haustechnik. Bedenken Sie: Je maroder die Immobilie ist, desto mehr Zusatzkosten sind mit dem Kauf verbunden.

Nutzungspotenzial

Soll die Immobilie als Gewerbefläche vermietet werden? Dann ist in jedem Fall zu berücksichtigen, welche Optionen sie bietet. Ist sie für eine Vielzahl von Branchen geeignet und kann den technischen Anforderungen eines modernen Unternehmens standhalten? Bei Wohnimmobilien spielt indes der Grundriss eine wichtige Rolle.

Mieter kennenlernen

Möchten Sie ein bereits vermietetes Objekt kaufen, sollten Sie im Vorfeld die Bewohner der Immobilie kennenlernen. Die Mietverträge und Zahlungsbereitschaft der Mieter geben Auskunft darüber, wie sicher und rentabel Ihre geplante Investition sein wird.

FAQ

Ist eine einzelne Wohnung als Renditeobjekt lukrativ?

Natürlich können Sie eine einzelne Wohnung als Renditeobjekt kaufen. Seien Sie sich jedoch über die laufenden Kosten bewusst. Die Mieteinnahmen müssen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in jedem Fall decken.

Was macht ein gutes Renditeobjekt aus?

Ein gutes Renditeobjekt überzeugt durch eine attraktive Lage und einen guten Bauzustand. Achten Sie außerdem auf einen sinnvollen Grundriss. Je geringer die Kosten für den Kauf und die Renovierung sind, desto höher fällt die Rendite aus.

Wie sind die monatlichen Mieteinnahmen zu versteuern?

Einkünfte aus einem vermieteten Renditeobjekt müssen Sie zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Anzugeben sind die Einnahmen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung.