Sie möchten das Wohnen zur Miete hinter sich lassen und sich stattdessen auf dem Immobilienmarkt nach Eigentum umgucken? Ein ambitioniertes Vorhaben, das von Beginn an gut geplant sein will. Denn ähnlich wie beim Hausbau gilt: Wackelt das Fundament, ist eine Fertigstellung riskant oder gar zum Scheitern verurteilt.
Damit Sie Ihr Vorhaben erfolgreich in die Tat umsetzen können, klären wir von Stütz Immotax auf, welcher Ablauf beim Hauskauf üblich ist. Womit fangen Sie an? Wie gehen Sie vor? Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung beantwortet alle wichtigen Fragen rund um einen sicheren Ablauf beim Hauskauf.
Schritt 1: Das eigene Budget checken
Haben Sie den Entschluss gefasst, in Wohneigentum zu investieren, steht die Frage nach der Finanzierung an erster Stelle. Um eine aussagekräftige Übersicht über Ihre Finanzen und damit verbundenen Möglichkeiten zu erhalten, müssen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben kennen.
Stellen Sie gegenüber, wie hoch Ihr monatliches Haushaltseinkommen ist und welche Ausgaben Sie im Monat tätigen. Das Führen eines Haushaltsbuches kann für diesen Zweck sinnvoll sein. Planen Sie in Ihrem Budget-Check außerdem einen finanziellen Puffer ein, um stets eine gewisse Summe in Rücklage zu haben.
Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass etwa 20 bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises inklusive aller Nebenkosten von Ihrem Geld finanziert werden sollten. Nutzen Sie einen meist unverbindlich angebotenen Finanzierungs-Check von Banken. Dieser zeigt Ihnen, welche Möglichkeiten Ihnen beim Hauskauf offen stehen.
Tipp: Mit einer Vorab-Finanzierungszusage haben Sie auf dem Immobilienmarkt einen großen Vorteil.
Schritt 2: Eine Immobilie finden
Mit der Kenntnis Ihrer finanziellen Möglichkeiten kann die Suche nach einer geeigneten Immobilie beginnen. Suchen Sie in Online-Portalen, berücksichtigen Sie Zeitungsannoncen und achten Sie auf eventuelle Mundpropaganda. Auch ein Makler kann eine Option sein, wenn Sie sich bei der Suche professionelle Unterstützung wünschen.
Haben Sie ein Objekt gefunden, das Ihnen zusagt, vereinbaren Sie einen Termin zur Besichtigung. Achten Sie darauf, dass die Raumaufteilung Ihren Vorstellungen und Lebensumständen entspricht. Auch ein erster prüfender Blick in Richtung Fenster, Türen, Fassade und Dach sind wichtig. Gibt es Handlungsbedarf und wenn ja, wie viel?
Hinweis: Bei ernsthaftem Interesse an einer Immobilie ist es für den Ablauf beim Hauskauf durchaus üblich, einen Gutachter zurate zu ziehen. Dieser kann den Zustand des Hauses besser bewerten und Sie vor bösen Überraschungen schützen.
Spricht Sie die Immobilie an, gilt es im zweiten Schritt auch die Lage und Umgebung etwas genauer unter die Lupe zu nehmen. Sagen diese Ihnen zu? Fühlen Sie sich wohl? Informieren Sie sich über die Entfernung der nächsten Lebensmittelgeschäfte, Arztpraxen und gegebenenfalls Schulen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann ein entscheidendes Kriterium sein.
Schritt 3: Den Grundbuchauszug einsehen
Ziehen Sie den Hauskauf in Erwägung, sollten Sie sich vor dem Einleiten weiterer Schritte über die Eigentumsverhältnisse und möglichen Altlasten der Immobilie informieren. Hierzu können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Grundbuchauszug anfordern.
Ebenso gibt der Grundbuchauszug Auskunft über potenzielle Wege- und Wohnrechte. Steht das Haus womöglich auf einem Grundstück mit Erbbaurecht? All dies kann den Ablauf beim Hauskauf und Ihre finale Entscheidung beeinflussen.
Schritt 4: Eine Einigung im Kaufpreis erzielen
Steht der Entschluss zum Hauskauf fest, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis einigen. Kommunizieren Sie in diesem Fall offen, mit welchen weiteren Kosten Sie für eine Modernisierung oder Renovierung des Objekts kalkulieren. Dies veranlasst den Verkäufer eventuell, seine bisherige Forderung zu Ihren Gunsten anzupassen.
Schritt 5: Die Finanzierung klären
Haben Sie sich im Ablauf beim Hauskauf auf einen Kaufpreis geeinigt, müssen Sie sich im Anschluss um die Finanzierung kümmern. Ermitteln Sie, in welcher Höhe Sie einen Kredit benötigen und holen Sie sich Angebote mehrerer Banken ein. Denn nicht immer hat die Hausbank auch die besten Konditionen.
Zu den notwendigen Dokumenten, welche die Bank von Ihnen als Kreditantragsteller erwartet, zählt unter anderem der aktuelle Grundbuchauszug der Immobilie. Ebenso sollten Sie Ihre letzten drei Gehaltsnachweise sowie den letzten Einkommensteuerbescheid und eine Schufa-Selbstauskunft vorlegen.
Sind sich Bank und Käufer einig über alle Vertragskonditionen, wird der Kreditvertrag unterzeichnet.
Schritt 6: Den Kaufvertrag abschließen
Parallel zur Absprache der Finanzierung erfolgt im Ablauf beim Hauskauf das Aufsetzen des Kaufvertrages. An dieser Stelle kommt der Notar ins Spiel. Denn ohne notarielle Beglaubigung hat der Kaufvertrag der Immobilie rechtlich keinen Bestand.
Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf mit allen relevanten Informationen zur Immobilie. Auch werden getroffene Absprachen darin berücksichtigt. Anschließend wird der aufgesetzte Vorvertrag dem Verkäufer und Käufer übergeben. Diese haben in der Regel 14 Tage Zeit, den Vertrag auf seine Richtigkeit zu prüfen.
Hinweis: Um auf Nummer sicherzugehen, lohnt sich ein professioneller Blick auf den Kaufvertrag. Ein Rechtsanwalt kann auf mögliche Versäumnisse oder kritische Klauseln hinweisen.
Zum Beurkundungstermin beim Notar müssen beide Vertragsparteien anwesend sein. Stimmen Verkäufer und Käufer den schriftlich festgehaltenen Vertragskonditionen zu, setzen sie ihre Unterschrift unter das Schriftstück. Dies macht den anstehenden Eigentümerwechsel der Immobilie offiziell.
Ist der Kaufvertrag notariell beglaubigt, tätigt der Notar außerdem eine Auflassungsvormerkung. Diese ist als eine Art verbindliche Reservierung der Immobilie anzusehen, da der Eigentümerwechsel noch nicht vollends vonstattengegangen ist.
Schritt 7: Die Zahlung des Kaufpreises
Damit der Ablauf beim Hauskauf in Erfolg mündet, müssen Sie offiziell als Eigentümer der Immobilie genannt sein – und zwar im Grundbuch. Um diesen Status zu erreichen, sind im Vorfeld einige Schritte notwendig. In diese sind Sie als Käufer lediglich in Teilen involviert.
Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, erhalten Sie vom Notar eine Zahlungsaufforderung des Kaufpreises. Wann und wie der Kaufpreis gezahlt werden muss, ist im Kaufvertrag vermerkt. Nun können Sie bei Ihrer gewählten Bank die Auszahlung des Darlehens beantragen.
Ebenso wird sich das Finanzamt bei Ihnen melden und Sie als Käufer der Immobilie auffordern, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Ist die Grunderwerbsteuer gezahlt, geht beim Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ein. Erst wenn diese vorliegt, kann der Notar die notwendige Änderung vornehmen lassen, die Sie als offiziellen Eigentümer im Grundbuch festschreibt.
Schritt 8: Die Schlüsselübergabe
Der Ablauf beim Hauskauf wird mit der Schlüsselübergabe von Verkäufer an Käufer abgeschlossen. Der Termin zur Schlüsselübergabe wird für gewöhnlich bereits im Beisein des Notars vereinbart.
Der Verkäufer übergibt Ihnen den Schlüssel nicht an der Türschwelle, sondern nimmt noch einmal an einer gemeinsamen Begehung der Immobilie teil. Diese hat den Zweck, ein ausführliches Übergabeprotokoll zu erstellen. In diesem sollten alle sichtbaren Mängel sowie die aktuellen Zählerstände erfasst werden.
Ab wann sind Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie?
Ist die Beurkundung des Vertrages erfolgt, verlassen Sie das Notariat dadurch nicht automatisch als neuer Immobilieneigentümer. Denn dass der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt ist, ist lediglich der erste Schritt.
Nach der Unterschrift nimmt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Diese macht den bevorstehenden Eigentümerwechsel verbindlich. Im Anschluss müssen Sie als Käufer sowohl den Kaufpreis als auch die Grunderwerbssteuer zahlen.
Erst dann stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, woraufhin der Grundbucheintrag offiziell geändert wird. Rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind Sie erst, wenn Sie als Besitzer im Grundbuch eingetragen sind.
Stütz Immotax rät: Hauskauf mit Experten an der Seite
Der Hauskauf ist ein langwieriger Prozess, der von Anfang an Planung und strukturiertes Vorgehen verlangt. Diese Herausforderung allein zu stemmen, kann mitunter schwierig sein. Daher lautet unser Rat: Lassen Sie sich von Experten beraten.
Wir von Stütz Immotax kennen uns mit dem Ablauf beim Hauskauf aus. Wir nehmen uns Zeit für all Ihre Fragen und beraten Sie gern umfassend zu Themen rund um den Hauskauf. Damit Sie am Ende die Immobilie finden, in der Sie unbeschwert alt werden möchten.
FAQ
Von wem können Sie Immobilien kaufen?
Immobilien, die zum Verkauf stehen, finden Sie auf verschiedene Weise. Nutzen Sie entweder Online-Portale oder Zeitungsannoncen. Fragen Sie Freunde und Bekannte nach ihrem Wissen oder engagieren Sie einen Makler.
Wann ist der Kauf eines Hauses offiziell?
Damit die Immobilie rechtmäßiger Eigentum des Käufers ist, muss der Notar Sie offiziell als Besitzer im Grundbuch eintragen. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages allein reicht nicht aus, ist aber bindend.
Was regelt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist als verbindliche Reservierung der Immobilie anzusehen. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kündigt sie den anstehenden Eigentümerwechsel an.
