Wann Sie den Mietkauf von Haus und Garten in Erwägung ziehen sollten

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Den Traum vom Eigenheim haben viele, doch nicht immer lässt sich dieser verwirklichen. Wer zu wenig Eigenkapital besitzt, hat es auf dem Immobilienmarkt schwer. Ein Leben lang zur Miete wohnen, kommt allerdings häufig auch nicht infrage. Stattdessen suchen Sie sich nach einer passenden Alternative um und werden mit dem Mietkauf von einem Haus fündig. Aber was genau soll der Mietkauf von einem Haus sein?

Wir von Stütz Immotax klären Sie über das verlockende Finanzierungsmodell auf, beleuchten zeitgleich aber auch dessen Risiken. Denn was im ersten Moment unglaublich attraktiv klingen mag, verbirgt mehr als nur einen Fallstrick. Für wen sich der Mietkauf von einem Haus tatsächlich lohnt und welche Tücken es zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Was ist der Mietkauf von einem Haus?

Um in Deutschland an Wohneigentum zu gelangen, müssen einige Hebel in Bewegung gesetzt werden. Von der Immobiliensuche über die finale Zusage bis hin zur entsprechenden Finanzierung. Wer Glück und Eigenkapital hat, kann schon nach kurzer Zeit in die eigenen vier Wände einziehen. Doch nicht immer gehen alle Parameter dieser Gleichung auf. Wer sich Wohneigentum nicht aus dem Stand heraus leisten kann, muss sich nach Alternativen umgucken. Eine dieser Alternativen nennt sich Mietkauf von einem Haus.

Beim Mietkauf von einem Haus handelt es sich um ein Finanzierungsmodell auf Ratenbasis. Sie dürfen das Haus bewohnen und zahlen für einen festgelegten Zeitraum regelmäßige Mietzahlungen an den Immobilienbesitzer. Nach einer gewissen Zeit bzw. dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer steht Ihnen das Objekt zum Kauf zur Verfügung. Die Mietzahlungen, welche Sie bis dahin an den Besitzer gezahlt haben, werden Ihnen nun auf den Kaufpreis des Hauses angerechnet. So müssen Sie lediglich den noch offenen Restwert der Immobilie stemmen. Die Immobilie geht nach dem Kauf in Ihren Besitz über und Sie gelten als rechtmäßiger Eigentümer.

Der Vorteil von einem Mietkauf von Haus und Garten: Als Mieter müssen Sie zunächst kein Eigenkapital besitzen, um die Immobilie beziehen zu können. Monatlich ist lediglich eine überschaubare Summe an den Immobilieneigentümer zu entrichten. Über Baudarlehen und sonstige Baufinanzierungspläne müssen Sie sich ebenfalls keine Gedanken machen.

Worin unterscheiden sich Mietkauf und Optionskauf?

Beim Mietkauf von einem Haus wird zwischen dem Mieter bzw. späteren Käufer und dem Immobilieneigentümer ein Vertrag geschlossen. Dieser Vertrag beinhaltet, dass sich der Mieter nach Ablauf der Mietzeit dazu verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Auch der Kaufpreis des Hauses ist in dem Vertrag bereits festgehalten.

Bei einem Optionskauf besteht hingegen, wie der Name vermuten lässt, lediglich die Option des Immobilienkaufes. Mit der Unterzeichnung des Vertrages willigen Sie als Mieter einem späteren Kauf des Wohnobjektes noch nicht ein. Dennoch wird im Grundbuch das sogenannte Optionsrecht für Sie festgehalten, welches Sie als priorisieren Käufer und potenziellen Eigentümer in spe berücksichtigt. Eine solche Eintragung ins Grundbuch findet bei einem Mietkauf von einem Haus nicht statt. Hier werden Sie erst dann als rechtlicher Wohneigentümer vermerkt, wenn Sie den Kaufpreis für die Immobilie in Gänze gezahlt haben.

Mietkaufvertrag

Der Vertrag über den Mietkauf von einem Haus besteht aus zwei Teilen. Zum einen muss der klassische Mietvertrag von beiden Vertragspartnern unterzeichnet werden. Zum anderen gilt es, einen Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums zu unterzeichnen. Beide Verträge müssen Sie im Anschluss von einem Notar beurkunden lassen, um deren Rechtmäßigkeit zu verifizieren. Ehe die notarielle Beurkundung erfolgt, ist vom Mieter eine einmalige Anzahlung zu leisten. Diese kann bis zu 20 Prozent des Immobilienkaufpreises betragen.

Optionskaufvertrag

Der Vertrag über den Optionskauf umfasst lediglich ein Schriftstück. Denn ein Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums wird nicht geschlossen. Stattdessen erfolgt ein Grundbucheintrag, welcher Ihnen als Mieter ein Kaufoptionsrecht zuspricht. Im Vergleich zu einem sicheren Mietkauf von einem Haus fallen die Vertragslaufzeiten bei einem Optionskaufvertrag wesentlich länger aus.

Auch die Höhe der Mietzahlungen ist meist gesteigert. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Immobilieneigentümer Ihnen als Mieter den Kauf des Hauses attraktiv machen möchte. Schließlich haben Sie durch die Mietzahlungen bereits jede Menge Geld in das Objekt gesteckt. Machen Sie von Ihrem Kaufoptionsrecht keinen Gebrauch, verläuft die bis dahin getätigte Finanzierung ins Leere. Das Geld sehen Sie nicht wieder.

Welche Voraussetzungen müssen für einen Mietkauf von einem Haus erfüllt sein?

Interessieren Sie sich für einen Mietkauf von einem Haus, müssen Sie zunächst ein passendes Objekt finden. Diverse Online-Portale sowie Immobilienmakler vor Ort können Ihnen dabei helfen. Damit das Projekt Mietkauf von einem Haus mit Erfolg gekrönt ist, darf jedoch eine wichtige Sache nicht fehlen: regelmäßiges Einkommen. Zwar profitieren Sie bei einem Mietkauf von einem Haus von überschaubaren Ratenzahlungen, dennoch müssen gesicherte Mietzahlungen gewährleistet werden können. Andernfalls kommt ein Mietvertrag wohl kaum zustande.

Wie wird ein Mietkauf von einem Haus rechtlich vereinbart?

Damit der Mietkauf von einem Haus rechtens ist, muss dieser vertraglich festgehalten und notariell beurkundet sein. Sowohl Immobilienbesitzer als auch Mieter müssen die Bestandteile des Vertrages akzeptiert und unterschrieben haben. Hierzu zählt zum einen der klassische Mietvertrag, zum anderen der Immobilienkaufvertrag, welcher nach Ablauf der festgelegten Mietzeit zum Tragen kommt.

Wollen Sie den Mietkauf von einem Haus vertraglich vereinbaren, sollten Sie die Papiere nicht ins Blaue hinein unterzeichnen. Diese gilt es im Vorfeld der Unterschrift gründlich zu prüfen. Welche Parameter dabei besonders zu beachten sind, haben wir Ihnen im Nachfolgenden zusammengefasst.

Zeitraum

Der Mietkauf von einem Haus ist in der Regel mit einer Frist versehen. Diese Frist gibt das Ende des Mietverhältnisses an und somit den Zeitpunkt des Immobilienkaufes. Bei einem Mietkaufvertrag beläuft sich der Zeitraum meist auf 10 bis 20 Jahre. Handelt es sich um einen Optionskaufvertrag, sind indes bis zu 30 Jahre Laufzeit möglich. Nach Ablauf des Mietverhältnisses wird bei einem Mietkauf von einem Haus der übrige Restwert der Immobilie fällig. Sie zahlen den ursprünglichen Eigentümer in gewissem Maße aus und werden neuer Besitzer der Immobilie.

Raten

Wie hoch die Mietzahlungen bei einem Mietkauf von einem Haus ausfallen, variiert von Objekt zu Objekt. Demnach ist besonders wichtig, die Höhe der Raten vertraglich festzuschreiben.  Auch der Kaufpreis des Hauses sollte in dem Vertrag festgehalten werden. Grundsätzlich geht ein gewisser Anteil der Mietzahlungen als Mietzins an den Immobilienverkäufer über. Der restliche Betrag wird auf den Kaufpreis des Objektes angerechnet, sodass sich dieser stetig für Sie minimiert.

Ebenfalls sinnvoll ist es, im Vertrag zum Mietkauf von einem Haus das Recht zur Sondertilgung zu hinterlegen. Haben Sie einmal mehr Geld als erwartet zur Verfügung, können Sie dieses zur Finanzierung Ihres künftigen Wohneigentums nutzen. Gelegentliche Zwischenzahlungen senken die Restsumme der Immobilie.

Rücktritt

Der Entschluss zum Mietkauf von einem Haus mag wohl überlegt sein. Denn ist der Vertrag einmal unterschrieben, ist die Zusage verbindlich. Wollen Sie dennoch von dem Kauf der Immobilie zurücktreten, muss dies im Einverständnis des Immobilienverkäufers geschehen. Dieser kann Sie von Ihrer Pflicht, das Haus zu kaufen, entbinden. Jedoch ist das Geld, welches Sie bis dahin in Form von Mietzahlungen an den Eigentümer entrichtet haben, verloren.

Hilfreich ist es an dieser Stelle, eine Rücktrittsklausel im Vertrag zum Mietkauf von einem Haus zu verfassen. Diese kann Ihnen zwar nicht das gesamte bis dahin gezahlte Geld zurückbringen. Jedoch ist es durchaus üblich, dass Sie zumindest die Anzahlung in voller Höhe zurückerstattet bekommen.

Wie hoch sind die Raten bei einem Mietkauf von einem Haus?

Wie in Kapitel 4 bereits erwähnt, lässt sich keine pauschale Aussage über die Höhe der Raten bei einem Mietkauf von einem Haus treffen. Je nach Lage, Objekt und Wunschvorstellung des Immobilieneigentümers kann die Höhe des Mietbetrages variieren. Dennoch müssen Sie davon ausgehen, dass die Raten beim Mietkauf von einem Haus prinzipiell höher ausfallen als übliche Monatszahlungen für Mietobjekte.

Gänzlich offen sind die Beiträge in ihrer Höhe allerdings nicht. Wie aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2004 resultierte, dürfen die Zahlungen bei einem Mietkauf von einem Haus die ortsübliche Miete zwar überschreiten, jedoch nicht mehr als um 50 Prozent.

Wird der Mietkauf von einem Haus staatlich gefördert?

Wollen Sie als junge Familie ein Eigenheim bauen oder kaufen, werden Sie vielerorts vom Staat in Ihrem Vorhaben unterstützt. Zahlreiche Bundesländer bieten entsprechende Zuschüsse oder Vergünstigungen an. Bei einem Mietkauf von einem Haus oder einer Wohnung ist dies nicht der Fall. Auf staatliche Fördermittel dürfen Sie sich bei einem Mietkauf von einem Haus keine Hoffnungen machen.

Welche Vorteile hat der Mietkauf von einem Haus?

Wer an einem Mietkauf von einem Haus interessiert ist, kommt nicht umher, die Pros und Kontras des Mietkaufmodells abzuwägen. Eindeutig für den Mietkauf von Haus und Garten spricht unter anderem der nicht benötigte Bankkredit. Einige Personen- und Berufsgruppen haben es mitunter schwer, von der Bank ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Wer sich für einen Mietkauf von einem Haus entscheidet, hat diese Problematik nicht. Denn der Erwerb eines Eigenheims durch Mietkauf ist selbst mit geringem Einkommen bzw. kaum vorhandenem Eigenkapital möglich.

Wollen Sie zur Finanzierung des Restwertes der Immobilie dennoch einen Immobilienkredit aufnehmen, handelt es sich um eine vergleichsweise geringe Finanzierungssumme. Schließlich werden Ihre angezahlten Mietraten der vergangenen Jahre auf den Immobilienkaufpreis angerechnet. Ebenfalls können Sie auf diese Weise kürzere Kredit-Vertragslaufzeiten vereinbaren und Zinsen sparen.

Die Miete, welche im Zuge des Mietkaufs von einem Haus anfällt, bleibt unabhängig von der Zinsentwicklung stets die gleiche. Sollte es vertraglich nicht anders geregelt sein, müssen Sie über die Jahre keine Erhöhung der fälligen Mietzahlungen fürchten. Stattdessen können Sie Monat für Monat einen festen Betrag in Ihr künftiges Eigenheim investieren und die übrige Finanzierungssumme somit senken.

Haben Sie sich für einen Optionskaufvertrag entschieden, genießen Sie noch weitere Vorteile – allen voran hohe Flexibilität. Denn als Mieter sind Sie bei einem Optionskaufvertrag nicht dazu verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf des Mietzeitraums käuflich zu erwerben. Sie können das Haus bewohnen und auf mögliche Mängel testen. Sagt es Ihnen zu, kaufen Sie es. Sind Sie nicht überzeugt, müssen Sie Ihr im Grundbuch niedergeschriebenes Optionsrecht nicht in Anspruch nehmen und vom Kauf zurücktreten.

Welche Nachteile bringt der Mietkauf von einem Haus mit sich?

Obwohl der Mietkauf von einem Haus auf den ersten Blick verlockend klingen mag, sollte dieser nicht überstürzt eingegangen werden. Denn hinter dem Mietkaufmodell verbergen sich häufig finanzielle Risiken, welche meist erst auf den zweiten Blick ersichtlich sind.

Die Problematik bei einem Mietkauf von einem Haus beginnt meist schon bei der Suche. Nur wenige Objekte werden zum Mietkauf ausgeschrieben. Häuser oder Wohnungen, welche zum Mietkauf zur Verfügung stehen, sind meist unglücklich gelegen oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Häufig hat es einen Grund, warum das Objekt nicht direkt verkauft wird, sondern zum Mietkauf angeboten wird.

Haben Sie Glück und ein ansprechendes Objekt gefunden, müssen Sie sich auf überteuerte Preise einstellen. Für gewöhnlich zahlen Sie bei einem Mietkauf von einem Haus mehr als eine ortsübliche Miete es vorsehen würde. Auch die Kosten im Rahmen einer Baufinanzierung sind in Summe gesehen meist geringer.

Zwar investieren Sie bei einem Mietkauf von einem Haus Monat für Monat in Ihr künftiges Eigenheim, dennoch wird nicht der gesamte gezahlte Betrag mit dem Immobilienkaufpreis verrechnet. Ein Anteil der geleisteten Mietzahlungen geht meist als Mietzins direkt an den Immobilieneigentümer. Ebenfalls müssen Sie weitere versteckte Kosten berücksichtigen, welche mit einem Mietkauf von einem Haus einhergehen.

Darunter fallen unter anderem die Anzahlung, welche zu Beginn des Mietverhältnisses getätigt werden muss, sowie der fällige Restbetrag, um die Immobilie nach Ablauf des Mietzeitraums gänzlich abzukaufen. Da Sie mit der Unterzeichnung des Vertrags über den Erwerb des späteren Eigentums als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie gelten, müssen Sie zudem in Zeiten des Mietverhältnisses für notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßen aufkommen.

Rechtmäßiger juristischer Eigentümer ist jedoch noch immer Ihr Vermieter als Immobilienbesitzer. Stehen Umbauten ins Haus, liegt die Entscheidungsgewalt demnach bei ihm. Um ebenfalls Mitspracherecht zu erhalten, ist es empfehlenswert, vor Vertragsabschluss einen entsprechenden Punkt in das Schriftstück aufzunehmen. So können Sie bei der Gestaltung Ihres künftigen Eigenheims mitbestimmen.

Der Mietkauf von einem Haus ist immer mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden. Zwar können Sie Mietrate für Mietrate dem Traum vom Eigenheim ein Stückchen näher kommen. Kommt der Kauf am Ende aufgrund fehlender finanzieller Mittel jedoch nicht zustande, ist Ihr bis dahin angezahltes Geld verloren. Können Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht nachkommen, kann der Immobilienbesitzer zudem Schadensersatzansprüche stellen.

Für wen ist der Mietkauf von einem Haus sinnvoll?

Um den Traum vom Eigenheim realisieren zu können, ist ein tiefer Griff in die Tasche notwendig. An Personen ohne Eigenkapital und ohne geregeltes Einkommen vergeben Banken in der Regel keine Kredite. Die eigenen vier Wände rücken in weite Ferne. Eine Alternative stellt der Mietkauf von einem Haus dar. Hier wird vorerst kein Eigenkapital benötigt, da Sie als Mieter lediglich monatliche Mietzahlungen an den Immobilieneigentümer leisten müssen.

Attraktiv ist dieses Finanzierungsmodell vor allem für Personen- und Berufsgruppen, welche kaum Chancen auf einen Bankkredit haben. Hierzu zählen unter anderem Freiberufler mit unregelmäßigem Einkommen sowie Personen, welche sich jüngst selbstständig gemacht haben. Auch junge Familien ohne Eigenkapital haben es mitunter schwer, einen Immobilienkredit von der Bank zu erhalten.

Sich auf den erstbesten Mietkauf von einem Haus einlassen, sollten Sie sich allerdings nicht. Prüfen Sie zunächst, ob Ihnen nicht doch staatliche Mittel zur Verfügung stehen, um einen Immobilienkauf oder -bau direkt abwickeln zu können. Meist ist der Mietkauf von einem Haus mit höheren Kosten verbunden als der Erwerb auf direktem Weg.

Eine wesentlich sicherere Variante im Vergleich zum Mietkauf stellt der Optionskauf dar. Schließen Sie einen entsprechenden Vertrag ab, zahlen Sie ebenfalls Mietraten, sind nach Vertragende jedoch nicht zum Kauf der Immobilie gezwungen. So können Sie in Ihrem Wunschobjekt zur Miete wohnen und haben die Möglichkeit, dieses nur dann zu kaufen, wenn Sie auch tatsächlich über die finanziellen Mittel verfügen.

Sinnvoll ist ein Mietkauf von einem Haus auch dann, wenn dieser innerhalb der Familie stattfindet. Auf diese Weise lässt sich eine Immobilie problemlos und juristisch korrekt auf ein Familienmitglied übertragen. Ihre Verwandten genehmigen Ihnen sozusagen einen Privatkredit, welchen Sie monatlich abzahlen und zeitgleich in Ihr künftiges Eigenheim investieren.

Wie unterstützt Sie Stütz Immotax auf dem Weg zum Eigenheim?

Die Finanzierung eines Eigenheims bedarf Voraussicht und Planung. Träumen Sie von den eigenen vier Wänden, wissen aber nicht, wie Sie die Suche und Finanzierung richtig angehen sollen, helfen wir Ihnen gern weiter. Wir von Stütz Immotax kennen den Immobilienmarkt und unterstützen Sie fachkundig, um das passende Objekt für Ihre Zukunft zu finden. Vereinbaren Sie gern einen unverbindlichen Beratungstermin. Unsere kompetenten Mitarbeiter besprechen mit Ihnen gern Ihr Vorhaben und zeigen Ihnen auf, welche Vor- und Nachteile ein Mietkauf von Haus und Garten mit sich bringt.

FAQ

Wie funktioniert der Mietkauf von einem Haus?

Sinkende Immobilienpreise sind in Corona-Zeiten nicht der Fall. Im Gegenteil, die Preise für Bei einem Mietkauf werden ein Mietvertrag und ein Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums geschlossen. Monatlich zahlen Sie Raten an den Verkäufer, welche mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Nach Ablauf des Mietverhältnisses müssen Sie lediglich den Restbetrag zahlen.

Wann ist Mietkauf bei Immobilien sinnvoll?

Mietkauf lohnt sich vor allem für Personen ohne Eigenkapital, welche von der Bank keinen Immobilienkredit genehmigt bekommen. Durch die regelmäßigen Mietzahlungen mindert sich der spätere Immobilienkaufpreis. Jedoch birgt Mietkauf auch finanzielle Risiken.

Wie teuer ist ist der Mietkauf von einem Haus?

Das Mietkaufkonzept mag attraktiv erscheinen, birgt jedoch finanzielle Risiken. Meist liegen die monatlichen Mietraten über den ortsüblichen Mietsummen. Zudem müssen Sie eine Anzahlung leisten, Instandhaltungskosten tragen und den Restbetrag des Kaufpreises aufbringen.

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